Skąd znamy ceny?

Szczegóły wybranego okresu pokazujemy pod wykresem, nad suwakiem. Ruch myszy i suwak wybierają ten sam okres. Na wykresach słupkowych oznaczenie // i podpis początku skali wskazują, że słupki nie zaczynają się od zera. Takie skrócenie uwidacznia różnice, ale nie pozwala porównywać cen przez stosunek długości słupków.

35 transakcji w ciągu 36 miesięcy nie musi wystarczać do pokazania cen kwartalnych: każda wartość na wykresie wymaga własnej próby co najmniej 10. Gdy wszystkie kwartały są zbyt małe, pokazujemy dostępne agregaty roczne.

Mediana to cena ze środka zestawienia: połowa mieszkań kosztowała tyle lub mniej, a połowa tyle lub więcej. Dzięki temu pojedyncze bardzo drogie mieszkanie nie zawyża wyniku tak jak średniej.

Przedział 25-75% obejmuje środkową połowę cen. Pozostałe mieszkania były tańsze lub droższe. Cenę za m², cenę całkowitą i metraż zestawiamy osobno. Mnożenie dwóch median nie daje mediany trzeciej wartości.

Dane RCN mają zwykle około 5-6 miesięcy opóźnienia. Jako ostatni pełny kwartał przyjmujemy najpóźniejszy, w którym liczba transakcji wtórnych osiągnęła co najmniej 85% liczby z tego samego kwartału rok wcześniej. Obecnie jest to I kw. 2026.

To przybliżenie kompletności, nie gwarancja. Mniejsza liczba wpisów może wynikać także ze spowolnienia rynku. Późniejszych kwartałów nie pokazujemy. Trend zaczyna się w 2017 roku.

Główne ceny mieszkań dotyczą rynku wtórnego, zgodnie z klasyfikacją RCN. Rynek pierwotny od deweloperów pokazujemy oddzielnie: akt notarialny bywa podpisywany 1-3 lata po umowie deweloperskiej i ustaleniu ceny. Nie jest to bieżąca cena ofertowa nowych mieszkań.

Nie publikujemy segmentu pierwotnego sprzedawanego przez osoby fizyczne, obejmującego m.in. wyodrębnienia i przekształcenia lokali. Dla części starszych transakcji dzielnicę wnioskowano z ulicy i współrzędnych; transakcje bez ustalonej dzielnicy pomijamy.

Okres 90 dni ogranicza wpływ starych ogłoszeń, a jednocześnie pozwala zebrać większą próbę niż pojedynczy miesiąc. Oferty obejmują ogłoszenia po raz pierwszy zaobserwowane w tym okresie, po usunięciu duplikatów. Źródłem są monitorowane portale ogłoszeniowe. Zakres i ciągłość zbierania mogą różnić się między źródłami. Zbiór nie reprezentuje wszystkich mieszkań wystawionych na sprzedaż.

Wykres miesięczny pokazuje medianę cen ofert po raz pierwszy zaobserwowanych w danym miesiącu (po deduplikacji w obrębie miesiąca), od kwietnia 2026. To nie jest historia cen tych samych ogłoszeń. Wartość pojawia się przy co najmniej 10 ofertach.

Nie publikujemy liczby aktywnych ogłoszeń, obniżek ani czasu sprzedaży. Czas obecności ogłoszenia na portalu nie jest czasem sprzedaży nieruchomości.

Przy mniej niż 10 obserwacjach zamiast ceny widzisz „brak danych” lub „za mało danych”. W tabeli dzielnicy pokazujemy ulice z co najmniej 5 transakcjami, ale osobna strona ulicy powstaje wyłącznie od 10 transakcji, a w wyszukiwarkach Google pokazujemy strony ulic od 20 transakcji (mniejsze mają dane zbyt skromne, by uznać je za wiarygodne źródło).

Przerywana linia między dostępnymi wartościami oznacza lukę w danych. Jest wyłącznie połączeniem pomocniczym, nie oszacowaniem cen. W brakujących okresach nie dodajemy żadnych wartości. Nie pokazujemy pojedynczych transakcji, numerów budynków, danych sprzedających ani linków do konkretnych ogłoszeń.

Rozbicia dotyczą transakcji rynku wtórnego z 36 miesięcy. Piętra wynikają z interpretacji numeru kondygnacji RCN: kod 1 przyjmujemy jako parter, kod 2 jako pierwsze piętro. To założenie, nie niezależna weryfikacja każdego budynku. Puste i ujemne kody pomijamy.

Przedziały metrażu są lewostronnie domknięte: „30-40 m²” obejmuje co najmniej 30 i mniej niż 40 m², a „80 m² i więcej” obejmuje również dokładnie 80 m².

Pokazujemy ceny całkowite ofert domów z 90 dni (rynek wtórny i pierwotny osobno, od 10 ofert). Ten sam dom ogłoszony na kilku portalach łączymy po dzielnicy, rynku, cenie i powierzchni, ale to przybliżenie. Nie liczymy różnicy procentowej względem transakcji: ogłoszenia dotyczą innych domów niż rejestr transakcji (w RCN są też udziały, domy do remontu i sprzedaże w rodzinie), więc różnica opisywałaby skład zbiorów, a nie rabat.

Najważniejsze są cena całego domu razem z działką i mediana powierzchni działki. Cena całej nieruchomości podzielona przez powierzchnię działki zawiera wartość budynku, więc nie jest ceną samego gruntu.

Wskaźnik za m² powierzchni użytkowej budynku również opiera się na cenie całej nieruchomości. Powierzchnia budynku jest znana tylko dla części transakcji, dlatego podajemy osobną liczebność. Nie odejmujemy wartości działki.

Uwzględniamy nieruchomości gruntowe z jednym budynkiem mieszkalnym i 1-3 działkami, bez lokali. Pomijamy przypadki podejrzane o sprzedaż budynku wielorodzinnego: cena ponad 10 mln zł lub działki ponad 3000 m². Oba rynki pokazujemy oddzielnie tylko wtedy, gdy każdy ma co najmniej 10 transakcji.